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房企中报信号:为保利润而战

株洲房产  发布日期:2015/8/27 15:21:27
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房企中期出现利润下滑,一方面是因为行业整体毛利率进入下行通道;另一方面则是2014年市场销售惨淡,企业为保证销售规模,快速去化,不少项目采取降价措施,而这部分项目在今年上半年进入结算通道,拉低了毛利率。

曾经习惯了暴利的房企要开始为保住利润而战,这是房企中期业绩报告所传递的最集中的信号。

利润下行,保红线

龙湖地产中期业绩显示,2015年上半年毛利率为26.5%,同比下滑4个百分点。龙湖也认识到毛利率的下滑不可逆,因此提出保25%的目标。

业内人士房玲认为,这一方面是因为行业整体毛利率进入下行通道;另一方面则是2014年市场销售惨淡,企业为保证销售规模,快速去化,不少项目采取降价措施,而这部分项目在今年上半年进入结算通道,拉低了毛利率。

融创中国的利润表现也不尽如人意。中报显示,其2015年上半年实现毛利6.18亿元,同比下降69.6%,而毛利率仅为11.4%,同比下降11个百分点。主要是由于部分低毛利项目如无锡香樟园、苏州御园等物业收入占比较高所致。相比并表项目,融创非并表项目的毛利表现更加优异,2015年上半年毛利率为22.9%。在融创增加权益销售额的指导下,不排除未来有可能增加在非并表项目中的权益以获得并表,进而获得更好的毛利表现。

利润方面,由于出售黄浦湾项目和若干联营公司股权及债权获得14.5亿元收入,使得融创2015年上半年净利润不降反升至12.58亿元(其中归属股东净利为9.51亿元),归属股东核心净利润为10.03亿元,基本与去年同期持平。值得注意的是,在与绿城关于融绿平台及有关项目的交易上,融创获得了黄浦湾出售收入,而收购融绿平台的资金却尚未支付,否则,融创的利润表现恐怕不如人意。

董事会主席兼行政总裁孙宏斌称,融创中国的利润表现主要受到苏州、无锡等地项目影响。另外,一线城市地价太贵也是影响因素之一。他表示,北京前两年很多竞拍的高价地迟迟未入市主要原因就是,入市也并不赚钱。

未来,如何保证利润将是房企的重要任务。

业内人士严跃进认为,类似融创、龙湖等企业,虽然今年上半年的售价整体不错,但在高端物业的开发过程中,此类企业项目的土地成本较高。这使得利润空间被挤压,虽然无奈,但必须接受。当然,下半年高端物业销售市场会继续向好,这可能会使得此类房企盈利状况得到改善。

控成本,谋价值增长点

龙湖通过中报传递的信息是,保证利润主要有两个方面:控制融资成本和专注投资性物业。

龙湖中报显示,集团综合借贷成本从去年末的6.4%下降至6%,平均贷款年限延长至4.8年的高位。6月末,集团综合借贷为494.5亿元,净负债率61.1%,在手现金170.2亿元。基于人民币潜在的贬值趋势,龙湖主动降低外币借款占比,辅以一定比例的汇率掉期,以期降低未来期间的汇兑损失。目前,外币借款占比已降至30%。

在商业物业也大有可为。按照龙湖10%回款投入商业的原则,预计今年年底商业面积会达到150万平方米,到明年年底会达到190万平方米,到2017年会达到250万平方米。租金收入也将进入快速上行通道,从2015年的15亿元上涨至2017年的25-30亿元,从而为龙湖带来可观的现金流。

同时,从龙湖地产物业开发、投资物业及物业管理在今年上半年的毛利率变动来看,物业开发和投资物业均有小幅下滑,但物业管理依然保持了2%的上涨。因此,物业管理这一“蓝海”也值得进一步探索。

孙宏斌称,未来,融创也将聚焦利润,更加重视盈利能力的提升。一是控制拿地质量,不追求拿地数量,谨慎对待过热城市,保证盈利空间。二是降低融资成本,2015年上半年融创的资金成本为7.7%,同比下降了1.3个百分点;2015年8月融创确定发行50亿元5年期境内公司债,利率分别为4.5%(25亿,附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权)和5.7%(25亿)。三是提高产品和服务溢价,致力于将毛利率提升至25%的水平。

此外,孙宏斌称,他正积极寻求处于价值洼地的二线城市投资机会。

不过,从融创中国业绩报告来看,随着融创在苏州、无锡、常州等地低毛利项目结算完成,上海、北京、杭州等城市高毛利项目进入结算,以及孙宏斌等融创管理团队脱身佳兆业回归,预计未来盈利将会有所提升,这些将集中表现在2017年。

远洋地产则在中期报告中强调,努力控制营销、管理以及财务费用水平,其中核心净利率较2014年底上升2个百分点至11.2%。报告期内,远洋地产融资成本下降至6.49%,有息负债总额控制在人民币460亿元,其中,一年期以内占比下降至12%。截至2015年6月30日,现金资源约人民币174亿元,并拥有已获批尚未提用的额度约人民币687亿元。

文章来源:搜狐焦点
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